焦作市博爱县新城项目 河南房地产

焦作市博爱县新城核心生活区居住用地
招商经理：13387391399
部分：项目概况
（一）项目名称：博爱县新城核心生活区居住用地。
（二）项目位置：项目一位于文化路南侧；东至规划路，西至柏山路，南至规划路，北至文化路。
项目二位于滨河路东侧；东至安顺居，西至幸福河，南至马营地，北至规划路。
项目三位于滨河路西侧；项目四位于月山路东侧、规划科技路南侧。
（三）用地性质：项目一、二、三为居住用地，项目四为商业用地。
（四）主要控制指标：（居住用地可以配建不超过30%的商业）
项目名称      出让面积（㎡）      土地用途      容积率      建筑密度      绿地率      出让年限（年）
项目一      54967.3（82.45亩）      居住      1.1-1.6      ≤28%      ≥30%      居住70年
项目二      24967.87（37.45亩）      居住      1.1-1.6      ≤28%      ≥30%      居住70年
项目三      53333.4（80亩）      居住      1.1-1.6      ≤28%      ≥30%      居住70年
项目四      9998.87（15.00亩）      商业      1.1-2.0      ≤35%      ≥30%      商业40年

      所配停车泊位要求：按相关规范要求预留停车泊位；
      建筑退让：
项目一：文化路建筑线退道路中心线40米，柏山路建筑线退道路中心线18米，东侧规划路建筑线退道路中心线14米，南侧规划路建筑线退道路中心线10米。
项目二：规划路建筑线退道路中心线不小于10米；幸福河绿化控制线退河道东侧人行道25米。
项目三：滨河路建筑线退道路中心线40米，其他道路建筑线退道路中心线按规划。
项目四：月山路建筑线退道路中心线40米，规划科技路建筑线退道路中心线30米。
（五）项目参考价：
        项目一：60万/亩，楼面价562元/平方米（容积率1.6）；
项目二：60万/亩，楼面价562元/平方米（容积率1.6）；
项目三：60万/亩，楼面价562元/平方米（容积率1.6）；
项目四：40万/亩，楼面价299元/平方米（容积率2.0）；

         滨河游园全长1.4公里，总占地面积8.5万平方米，幸福河沿西侧30米，幸福河沿东侧至滨河路，该游园位于项目三正北侧，项目二西侧，现已动工。游园由运动康体区、都市活力区和休闲养生区组成，在三个区域里面有健身广场、阳光天地、水韵花带等景点，极大地提高了博爱新城区居民的生活品质。
      研发中心总建筑面积67240平米，主体高15层。
附属办公楼位于中心主楼北侧东西各一幢，总建
筑面积17400平米。

         该五星级酒店位于研发中心西侧，属江南水乡园林式建筑风格，主体高10层，总建筑面积38130平米。此建筑风格使该五星级酒店成为博爱新区一道亮丽的风景线。

         博爱新城中心区规划总占地1492亩，总建筑面积约30.3万平方米，容积率0.3，建筑密度8.5% ，绿化率56%。包含财政大厦（主体10层）、金融大厦（主体10层）、电业大厦（主体10层）、建设大厦（主体10层）等。以完善的功能和优越的环境成为新博爱的形象标志

         博爱县中学是河南省示范性普通高中， 位于团结路北段，占地400亩，建筑面积12.9万平方米，拥有70个教学班、容纳4500余名师生。 学校环境优美、设施完善、师资雄厚、管理科学，是一所现代化新型普通高中。

         博爱县图书大厦是县委、县政府确定的重点建设项目之一，位于葵城路与文化路交叉口西北侧，占地面积8374.73平方米（12.56亩），总投资2000万元，由三栋楼组成，层数分别为四层、五层和六层。
         图书大厦是以图书、音像制品和电子出版物出售为主，与文化相关的各种业态于一体的文化综合体。经营项目主要为：教育培训、幼儿教育、文化用品、体育用品、电子产品、5D影院、眼镜、简餐快餐等。
第二部分：项目优势亮点及SWOT分析
      项目优势亮点
（一）地缘优势
  博爱县位于太行山南麓，焦作市西北部，北与晋城市泽州县毗邻，东与焦作市区、武陟县、修武县接壤，西隔丹河与沁阳市相连，南与温县隔沁河相望。博爱县自然资源丰富，风光秀丽，气候适中，素有“金博爱”和“太行山下小江南”的美誉。
（二）周边配套设施
  博爱县正着力打造城北新区，发展大道南侧的市政广场已竣工投入使用；市政广场对面的研发中心、博爱一家五星级酒店主体已封顶，年底竣工；项目一东侧，海华路西，规划建设新华小学；项目二西侧，滨河路与文化路交叉口西南侧规划滨河游园，工程全长1.4公里，已动工；博爱县图书大厦主体已封顶。
（三）博爱县城区未来规划
1．博爱县政府规划“北扩东移，向心发展——即生活向北，城市向东”的城市发展战略，带动了焦博一体化；
2．经省政府批准，焦作中站区（焦作西）一部分将于博爱县合并，成立博爱区，项目地块占据焦博一体化的发展核心位置；
3．区位优势明显：焦作市人民路博爱段（又称发展大道）已经完工，从博爱县赶往焦作市中心，仅需20分钟车程。从项目到博爱城市传统商业中心不足10分钟车程，也可以轻松享受老城区的医疗、教育、休闲娱乐、生活配套等资源。博爱将形成以文化路（48米宽）、滨河路为核心5平方公里的生活中心区。
（四）生态旅游：
  1.博爱县山川秀丽，人杰地灵，月山寺建于金代，为中原四大名寺之一，是八极拳的发祥地，位于博爱明月山—县城西北6.5公里处。
  2.青天河风景名胜区位于河南省博爱县境内，位于博爱县西北25公里处。系世界地质公园、国家AAAAA级旅游区，被誉为“北方小三峡”，门票60元/位，每年能吸引游客近500万，成为博爱县新的经济增长点。
项目SWOT分析
S（优势）：
1．区位优势：项目位于新老城区结合处的核心位置，距离焦作市区20分钟的车程，离新城行政区不到五分钟车程，是当地重点打造的理念是“生活向东，城市向北”。未来焦作和博爱一体化，博爱将和焦作中站区合并为“博爱区”，有大量的人群聚集博爱，具有很大的投资价值。
2．交通优势：项目距离老城区核心位置3公里，离长济高速五公里，距离焦作20公里，距离青天河5A级景区25公里，距离晋城50公里，距离郑州90公里，从这一系列的数字可以看出，项目周边交通条件极其便利，方便出行。
3．周边基础配套设施完善：项目东边紧邻勤奋幼儿园、秀珠小学，西侧有博爱一中、行政新区、滨河游园、市政广场等，南侧有博爱市人民医院和博爱第二人民医院等医疗机构，基础配套设施完善，给居民的生活给予充分保障。
4．经济发展水平相对较高：当地有燕京啤酒、伊赛牛肉、博农乳业、龙源电厂（华润公司）等知名企业，带动当地经济的发展和劳动就业，因此当地购买力较强。
5．周边楼盘的销售情况：金德利（帝壹城）、盈佳.御景园是项目周边乃至博爱当地品质楼盘，销售价格在3100-3500元/㎡不等。2014年8月8日项目三南侧的中鼎国际2#和3#开盘，当天销售30套（2#和3#共计108套），销售均价3100元/㎡。
6．项目容积率较低，易打造高品质住宅小区。博爱县大部分楼盘容积率都在2.0以上，缺少高品质楼盘，低容积率能让投资人更好的打造高端小区住宅。
7．土地市场供给平稳：博爱县2011年到2013年每年供地在200亩左右，2014年上半年出让三宗地，面积共计130亩。总体土地供给水平平稳，适宜开发。
W（劣势）：
1．当地县城人口将近10万，购买力弱，担心销售情况。
2．当地开发的小产权楼盘较多，在价格方面影响市场行情，不利于销售。
O（机会）：
1．项目价格相对不高。从博爱县近四年土地的出让情况看出，高的价格在168万/亩，均价在86万/亩，由于项目一、二、三位置较好，价格方面适中，有很大的开发价值。
2．项目临近幸福河和滨河游园，环境优美，适宜打造高品质住宅小区。调查发展当地居民对高品质住宅的需求量较大，因此该项目适宜打造高品质住宅小区。
3．项目商业比例不超30%。较高的商业比例可以让投资人在小区设计方面更加灵活多变，同时也可以带来更多的商业价值和开发价值。
4．博爱区的设立。焦作中站区与博爱县合并为“博爱区”，相关文件已经得到河南省批复，因此以后大量人群将涌入博爱，成为新的购房群体。
5．价格方面的争取。今年房地产行情不乐观，后半年是政府出让土地的高峰期，如果看好项目位置有意向拿地，可以和政府商谈，争取价格方面的降价。
T（威胁）：
1．周边楼盘较集中，当地小产权楼盘较多。当地的大部分楼盘都集中在项目周边，如金德利（帝壹城）、盈佳御景园、宏基尊邸、江南怀府、鼎基新城，小产权的楼盘有滨河新区、儒府新城。
2．博爱离焦作近，导致房价上不去。
3．项目周边规划道路未修通，影响项目的未来价值。
4．国家对房地产的政策，导致房地产行情不佳。

第三部分：市场分析
（一）城市概况
      城市介绍：博爱县全县面积492平方公里，取孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”中的“博爱”两字，设置博爱县。这里铁路公路纵横交错，交通便利；矿产、天然气、煤层气、水等自然资源丰富；拥有国家5A级景区青天河风景名胜区；农业基础条件得天独厚，粮食稳产高产，是全国首批小麦千斤县和吨粮县；工业发展迅猛，是中部县域经济基本竞争力百强县，河南对外开放重点县，首批扩大县域经济管理权试点县。
      人口：博爱县总人口45万人，城区人口约10万人。辖清化镇、许良镇、月山镇、柏山镇、磨头镇和孝敬镇；金城乡、寨豁乡6镇2乡。
      交通：博爱县距焦作20公里、距山西晋城50公里、高速公路直通省会郑州仅需1小时车程；交通干线四通八达，是晋煤外运的回喉要道和主要集散地；郑太、焦枝、侯月三条铁路在县城北部交汇；三条高速公路横贯全境：焦晋高速途经北部，长济、焦温高速在城南互通。月山车站是华北地区大型铁路编组站之一，是以晋煤外运为主的亿吨货物通道；西气东输、南水北调两个世纪工程穿越而过。
      旅游：青天河风景名胜区位于河南省博爱县境内，位于博爱县西北28公里处。系世界地质公园、国家AAAAA级旅游区、太行山猕猴自然保护区、中国青少年科学考察探险基地、河南省具魅力的十佳风景名胜区、河南省旅游热点景区，被誉为“北方小三峡”；景区面积106平方公里，由大坝、大泉湖、三姑泉、西峡、佛耳峡、靳家岭、月山寺等七大游览区、308个景点组成，是一处集文化体验、山水游乐、生态度假于一体的综合型山水休闲度假旅游目的地。
      经济：博爱县经济发展势头强劲,是全省首批对外开放重点县和扩权县。2013年，全县生产总值199.5亿元，增长11.1%；规模以上工业增加值127.1亿元，增长15.1%；全社会固定资产投资141.8亿元，增长22.2%；公共财政预算收入6.3亿元，增长12%；社会消费品零售总额44.7亿元，增长13.4%；城镇居民人均可支配收入21668元，增长11.9%；农民人均纯收入10877元，增长13.6%。2012年末城乡居民储蓄存款余额52.8亿元，是2006年的1.9倍。县财政五年民生支出25.6亿元，占财政一般预算支出的54.6%。
      农业：博爱县自然资源丰富，物产众多，平原土地肥沃，河流纵横，地下水资源充足，连续8年稳产高产，荣获全国蔬菜标准化生产示范县。新建、改建49个标准化养殖场。农民专业合作社发展到348家，其中2家、省级8家，被列为焦作市农民专业合作社发展工作试点县；市级以上农业产业化龙头企业达到15家，完成16个农产品商标注册、9个绿色食品认证。实施了农业综合开发、田间工程等79项重点工程，新增节水灌溉面积8.7万亩，解决了19.7万人的饮水安全问题。大力推广农业机械，小麦基本实现机械化收割，玉米机收率达到85%以上。平原植树260万株，山区造林15万亩，在全市率先成为省级林业生态县。搞笑农业全省领先，绿色蔬菜园区实现了标准化种植和规模化经营，蔬菜物流集散便利，是名符其实的“中原菜园子”。经济作物主要有山药、地黄、生姜、冬枣、樱桃、鲜桃、葡萄等。
      工业：博爱县经济基础较好，工业发展门类较全，规模较大，是重要的汽车零部件和纺织工业基地。目前已形成汽车零部件、生物化工、服装纺织、食品加工四大产业集群和新能源新材料、节能环保装备制造等战略性新兴产业，形成了新的经济增长点。至截止到2012年连续五年累计实施477个重点项目，完成投资112亿元。中港合资好友轮胎有限公司500万套载重子午胎、焦作制动器工业园、河南裕华光伏新材料有限公司18万吨太阳能电池封装玻璃等一批重点项目先后建成投产或开工建设。龙源电厂、南水北调等重大项目顺利实施。
博爱加快产业结构调整和转型升级步伐，截止到2012年规模以上工业主营业务收入405.2亿元、利润41.6亿元，分别是2006年的2.8倍、2.6倍。博爱县高起点规划了11.07平方公里的产业集聚区。建成主干道路39公里，水、电、气等基础设施基本到位，建成区面积达6.31平方公里，入驻企业102家。博爱县年销售收入超亿元企业达19家。高新技术企业5家、工程技术研究中心14家，获得科技成果奖12项，申报国家专利419件。万元生产总值能耗累计下降23.5%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别削减12.1%和20%。
      第三产业：博爱县不断完善景区软硬件设施，青天河景区成功国家“5A”级旅游景区，旅游综合收入持续增长。中山大饭店、新宏大百货等三产项目相继投用；建成212个万村千乡市场工程农家店。销售家电、汽车、摩托车等下乡补贴产品12.2万台。高标准编制物流业发展规划，煤炭物流园区开工建设。成功河南省金融生态县。组建了建投公司、聚晟投资公司等投融资平台。实现重大突破，新开源公司在深交所成功上市，伊赛公司、博洋公司在天交所挂牌交易，裕华公司通过证监会上市审核。
公司名称      公司规模      投资额（亿元）      年销售收入
（亿元）
伊赛牛肉      占地4000余亩，拥有员工2000多名，下属10个全资子公司。北京奥运会、上海世博会牛肉供应商。      2.1      1.7
博爱月山
燕京啤酒      燕京啤酒（河南月山）有限公司年生产啤酒8万余吨      2.27      1.5
博农乳业      中国乳制品工业协会会员单位。产品有巴氏奶、酸牛奶、奶、奶饮料、植物蛋白饮料等五大类50多个品种。      1.5      0.8
华润焦作
龙源电厂      建设两台60万千瓦超临界燃煤发电机组，龙源电厂项目投产后年发电量约70亿千瓦时      47      33

（二）土地市场
近四年博爱县土地出让情况：2011年出让六宗土地共计225亩，平均单价为92万/亩，平均楼面地价为511元/㎡；2012年出让七宗土地共计381亩，平均单价为92万/亩，平均楼面地价为492元/㎡；2013年出让七宗土地共计233亩，平均单价为83万/亩，平均楼面地价为415元/㎡；2014年截至目前出让三宗土地共计130亩，平均单价为86万/亩，平均楼面地价为537元/㎡。
博爱县近四年土地出让信息
    宗地信息
时间      出让宗数      出让总面积（亩）      成交总价（万元）      平均单价   （万元/亩）      平均容积率      平均楼面地价（元/平方米）
2011年      6      225      20595      92      2.7      511
2012年      7      381      34972      92      2.8      492
2013年      7      233      19325      83      3      415
2014年      3      130      11118      86      2.4      537

【总结】：博爱县近四年土地出让价格在90万/亩左右，每年出让土地在200亩左右，土地市场行情良好。博爱县着力打造生活向北、城市向东的发展理念。焦作欲将中站区一部分与博爱县合并，成立博爱区。后期宗地出让价格仍有较大上升空间。
（三）房地产分析
博爱的住房仍然以自建房为主。自建房比例超过六成。其次为购买商品房，占到28%的比例，说明消费者已开始接受商品房市场。随着城市宅基地的停批，将会有越来越多的人群购买商品房。现有住房中，以三房一厅一卫居多，其次为二房一厅一卫住房，这些房子只有一个厅，无餐厅，设计落后，生活极度不方便，基本都是单位家属院时期建设的。住房面积以110-130㎡的房子为主，其次为90-110平方米，可以看出，博爱县居住条件仍然是以三房户型为主，其中90-110平方米户型也占了一定的市场比例。
在住房调查中，由于博爱县当地的楼盘只有金德利（帝壹城）、盈佳.御景园提供供暖，其余小区基本没有供暖。北方冬天天气寒冷，提供供暖，不仅可以满足居民需求，还可以提高小区的品质。
博爱人对居住区域选择呈现出两极分化的局面。37%的调查人群选择在老城区购房，他们认为老城区的生活更便利，如教育、医疗、休闲、娱乐、购物等配套齐全；但是超过一半以上的人群更倾向于新城区的新规划住宅小区。他们认为行政机关单位都在向北搬迁，城北和城东的生活配套设施不断完善，交通条件更加优化于老城区，同时随着焦博一体化的推进，城北和城东的发展潜力和升值空间更多，未来的生活会更舒适。
序号      项目名称      位置      建设单位      拿地时间      占地面积（亩）      建筑面积（万㎡）      单价（万元/亩）      楼面地价（元/㎡）      容积率      栋数      套数
1      金德利--帝壹城      县城文化路以北      河南鼎基房地产      2010      150（分两期）      25.18      103      700      2.2      27      1828
2      盈佳--御景园      县城文化路以北      河南盈佳置业      2011      110      16.25      84      570      2.2      31      2100
3      宏基尊邸      县城文化路以南      焦作市宏基置业      2009      150      22      50      374      2      29      1976
4      鼎基新城      葵城路东、文化路中段南侧      河南鼎基房地产      2008      189      19      75      560      2.2      51      1500
5      中鼎国际      县城中山路与滨河路交叉口      博爱中鼎置业      2012      22.3      6.96      86      287      4.5      6      254
6      常新名门世家      县城海华路西侧      河南常新置业      2014      19.23      2.8      168      1011      2.2      6      1800
7      紫竹苑      玉祥路与葵城路交叉口      河南常新置业      2014      14.82      1.61      74      443      2.5      4      166

【总结】
以上项目价格基本都在3200元/㎡左右，根据工期情况，价格不断攀升，后期盈佳—御景园小区的价格成为博爱县价格高的项目，高价在4000元/㎡左右。其他项目均价基本都在3100-3500元/㎡左右。
  博爱县房地产消费人群主要集中在当地居民的改善需求和刚性需求。外来人口的消费比例逐渐增加：一、本地伊赛牛肉、燕京啤酒、华润电厂等大型企业对外地人才的吸引，二、焦博一体化战略的实施，会吸引焦作市临近博爱人口前来购房，发展空间逐渐提升。