博爱县土地出让

部分：项目概况
（一）项目名称：博爱县新城核心生活区居住用地。
（二）项目位置：项目一位于文化路南侧；东至规划路，西至柏山路，南至规划路，北至文化路。
项目二位于滨河路东侧；东至安顺居，西至幸福河，南至马营地，北至规划路。
项目三位于滨河路西侧；项目四位于月山路东侧、规划科技路南侧。
（三）用地性质：项目一、二、三为居住用地，项目四为商业用地。
（四）主要控制指标：（居住用地可以配建不超过30%的商业）
项目名称      出让面积（㎡）      土地用途      容积率      建筑密度      绿地率      出让年限（年）
项目一      44779.28（67.17亩）      居住      1.0＜容积率≤1.6
     ≤28%      ≥30%      居住70年
项目二      24967.87（37.45亩）      居住      1.0＜容积率≤1.6
     ≤28%      ≥30%      居住70年
项目三      53333.4（80亩）      居住      1.0＜容积率≤1.6
     ≤28%      ≥30%      居住70年
项目四      9998.87（15.00亩）      商业      1.1-2.0      ≤35%      ≥30%      商业40年

      所配停车泊位要求：按相关规范要求预留停车泊位；
      建筑退让：
项目一：文化路建筑线退道路中心线40米，柏山路建筑线退道路中心线18米，东侧规划路建筑线退道路中心线14米，南侧规划路建筑线退道路中心线10米。
项目二：规划路建筑线退道路中心线不小于10米；幸福河绿化控制线退河道东侧人行道25米。
项目三：滨河路建筑线退道路中心线40米，其他道路建筑线退道路中心线按规划。
项目四：月山路建筑线退道路中心线40米，规划科技路建筑线退道路中心线30米。
（五）项目参考价：
        项目一：60万/亩，楼面价562元/平方米（容积率1.6）；
项目二：60万/亩，楼面价562元/平方米（容积率1.6）；
项目三：60万/亩，楼面价562元/平方米（容积率1.6）；
项目四：40万/亩，楼面价299元/平方米（容积率2.0）；

第二部分：项目优势亮点及SWOT分析
      项目优势亮点
（一）地缘优势
  博爱县位于太行山南麓，焦作市西北部，北与晋城市泽州县毗邻，东与焦作市区、武陟县、修武县接壤，西隔丹河与沁阳市相连，南与温县隔沁河相望。博爱县自然资源丰富，风光秀丽，气候适中，素有“金博爱”和“太行山下小江南”的美誉。
（二）周边配套设施
  博爱县正着力打造城北新区，发展大道南侧的市政广场已竣工投入使用；市政广场对面的研发中心、博爱一家五星级酒店主体已封顶，年底竣工；项目一东侧，海华路西，规划建设新华小学；项目二西侧，滨河路与文化路交叉口西南侧规划滨河游园，工程全长1.4公里，已动工；博爱县图书大厦主体已封顶。
（三）博爱县城区未来规划
1．博爱县政府规划“北扩东移，向心发展——即生活向北，城市向东”的城市发展战略，带动了焦博一体化；
2．经省政府批准，焦作中站区（焦作西）一部分将于博爱县合并，成立博爱区，项目地块占据焦博一体化的发展核心位置；
3．区位优势明显：焦作市人民路博爱段（又称发展大道）已经完工，从博爱县赶往焦作市中心，仅需20分钟车程。从项目到博爱城市传统商业中心不足10分钟车程，也可以轻松享受老城区的医疗、教育、休闲娱乐、生活配套等资源。博爱将形成以文化路（48米宽）、滨河路为核心5平方公里的生活中心区。
（四）生态旅游：
  1.博爱县山川秀丽，人杰地灵，月山寺建于金代，为中原四大名寺之一，是八极拳的发祥地，位于博爱明月山—县城西北6.5公里处。
  2.青天河风景名胜区位于河南省博爱县境内，位于博爱县西北25公里处。系世界地质公园、国家AAAAA级旅游区，被誉为“北方小三峡”，门票60元/位，每年能吸引游客近500万，成为博爱县新的经济增长点。
项目SWOT分析
S（优势）：
1．区位优势：项目位于新老城区结合处的核心位置，距离焦作市区20分钟的车程，离新城行政区不到五分钟车程，是当地重点打造的理念是“生活向东，城市向北”。未来焦作和博爱一体化，博爱将和焦作中站区合并为“博爱区”，有大量的人群聚集博爱，具有很大的投资价值。
2．交通优势：项目距离老城区核心位置3公里，离长济高速五公里，距离焦作20公里，距离青天河5A级景区25公里，距离晋城50公里，距离郑州90公里，从这一系列的数字可以看出，项目周边交通条件极其便利，方便出行。
3．周边基础配套设施完善：项目东边紧邻勤奋幼儿园、秀珠小学，西侧有博爱一中、行政新区、滨河游园、市政广场等，南侧有博爱市人民医院和博爱第二人民医院等医疗机构，基础配套设施完善，给居民的生活给予充分保障。
4．经济发展水平相对较高：当地有燕京啤酒、伊赛牛肉、博农乳业、龙源电厂（华润公司）等知名企业，带动当地经济的发展和劳动就业，因此当地购买力较强。
5．周边楼盘的销售情况：金德利（帝壹城）、盈佳.御景园是项目周边乃至博爱当地品质楼盘，销售价格在3100-3500元/㎡不等。2014年8月8日项目三南侧的中鼎国际2#和3#开盘，当天销售30套（2#和3#共计108套），销售均价3100元/㎡。
6．项目容积率较低，易打造高品质住宅小区。博爱县大部分楼盘容积率都在2.0以上，缺少高品质楼盘，低容积率能让投资人更好的打造高端小区住宅。
7．土地市场供给平稳：博爱县2011年到2013年每年供地在200亩左右，2014年上半年出让三宗地，面积共计130亩。总体土地供给水平平稳，适宜开发。
W（劣势）：
1．当地县城人口将近10万，购买力弱，担心销售情况。
2．当地开发的小产权楼盘较多，在价格方面影响市场行情，不利于销售。
O（机会）：
1．项目价格相对不高。从博爱县近四年土地的出让情况看出，高的价格在168万/亩，均价在86万/亩，由于项目一、二、三位置较好，价格方面适中，有很大的开发价值。
2．项目临近幸福河和滨河游园，环境优美，适宜打造高品质住宅小区。调查发展当地居民对高品质住宅的需求量较大，因此该项目适宜打造高品质住宅小区。
3．项目商业比例不超30%。较高的商业比例可以让投资人在小区设计方面更加灵活多变，同时也可以带来更多的商业价值和开发价值。
4．博爱区的设立。焦作中站区与博爱县合并为“博爱区”，相关文件已经得到河南省批复，因此以后大量人群将涌入博爱，成为新的购房群体。
5．价格方面的争取。今年房地产行情不乐观，后半年是政府出让土地的高峰期，如果看好项目位置有意向拿地，可以和政府商谈，争取价格方面的降价。
T（威胁）：
1．周边楼盘较集中，当地小产权楼盘较多。当地的大部分楼盘都集中在项目周边，如金德利（帝壹城）、盈佳御景园、宏基尊邸、江南怀府、鼎基新城，小产权的楼盘有滨河新区、儒府新城。
2．博爱离焦作近，导致房价上不去。
3．项目周边规划道路未修通，影响项目的未来价值。
4．国家对房地产的政策，导致房地产行情不佳。